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房地产去杠杆化势在必行!

2021-01-13 21:15:27 来源:文章来源与网络

日前,中国人民银行和银保监督管理委员会发布通知,决定在银行金融机构建立房地产贷款集中管理制度,并对房地产贷款余额上限和个人住房贷款比例进行备案。一些市场人士认为,住房企业贷款规模有限,住房企业未来经营存在巨大隐患。

由于住宅是否投机定位明确,有关部门不断规范房地产企业的融资行为,以防范和化解房地产领域的金融风险,从防范系统性风险的角度看,房地产行业去杠杆化势在必行。

净资产收益率(ROE)是衡量自有资本使用效率的重要财务指标,反映了自有资本获得净收入的能力。指标值越高,投资回报越高。根据相关分析方法,净资产收益率取决于净利率、总资产周转率、权益乘数(资产负债率越高,权益乘数越大)。要提高净利率、总资产周转率和资产负债率,就必须提高净利率、总资产周转率和资产负债率。

在房地产行业的黄金时代,房地产行业的投资和销售正处于快速增长状态,房屋并不担心销售。为了保持高风险,住房企业大多选择高杠杆、高营业额模式。事实证明,这种方法非常有效。数据显示,2006年至2009年期间,房地产上市公司的盈利能力显著增长,回报率从不到4%上升到12%。此后,房地产企业的回报率一直保持在这一相对较高的水平上。

然而,高杠杆是一把双刃剑。面对巨大的市场波动,高杠杆率往往意味着高风险,这也是近年来资本市场给予房地产公司远低于市场平均市盈率估值的原因之一。经验表明,房地产是周期之母,远离日本房地产泡沫,近美国次贷危机,这些都源于房地产业危机,最终引发了一场全面的金融危机。近年来,随着我国城市化水平的不断提高,房地产业的增长速度不断下降。在房地产市场调控政策下,高杠杆带来的系统性风险逐渐显现,因现金流问题而倒闭的住房企业数量开始增加。

据壳牌研究所统计,2018年至2019年,住房企业的还本付息规模翻了一番。2020年,还本付息规模约为9154亿元,比去年同期增长28.7%。2021年,预计到期债务规模将达到1.2448万亿元,比去年同期增长36%。无论是落实住房要求,还是防范金融风险,房地产行业的去杠杆化都已成定局。

那么,当杠杆率下降,周转率维持在合理水平时,这是否等同于对住房企业的死刑?显然不是。

在房地产的缓慢时代,净利率已成为一个更为关键的指标。住宅企业要保持较高的盈利能力,就必须打破路径依赖,改造和升级,改变以往的粗放型经营模式,从管理中获取利益,从创新中寻求利益。在过去的一年里,房主万科(Vanke)一直在强调这样一种观点,即经历过土地红利和财务红利的房地产,现在已经进入了分红管理阶段。对于管理红利,万科认为关键在于五点:创造价值、建立竞争优势、长期经营、科技赋权、精细化经营。提高效率,降低成本,从而提高净利率,管理红利正是解决了住房企业发展缓慢的时代。

可以说,去杠杆化不仅是住宅企业良好的试金石,也是实现高质量发展的必由之路。毕竟,房地产市场是巨大的,除了新的房屋销售、股票市场的房屋出租、市区重建、物业服务等千亿市场之外,还有很多行业的痛苦点。对于住宅企业来说,房地产业的低迷时代还有一个广阔的世界,还有许多工作要做。只要它能真正解决这个时代的痛苦,它最终就会被市场所认可。例如,壳牌成立了两年多一点,原因是利用数字技术提高二手房交易的效率,其市值在美国上市后迅速超过万科和保利的总和。

当然,更重要的是,在转变发展模式的痛苦时期,住房公司应该努力控制债务风险,提高资产质量,改善资产负债表。毕竟,生存是前提。

资料来源/经济日报(记者王一臣)

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